Dự thảo Luật Nhà ở còn nhiều quy định chồng chéo với Luật Đất đai

Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều nội dung được bổ sung, điều chỉnh nhằm hoàn thiện khung pháp lý về phát triển và quản lý nhà ở.

Góp ý đối với dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng Luật Nhà ở có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều đạo luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây đều là những văn bản pháp luật có tác động trực tiếp đến quá trình triển khai các dự án đầu tư, do đó cần bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất để tránh chồng chéo, phát sinh vướng mắc trong thực tiễn.

Tuy nhiên, qua rà soát sơ bộ, VCCI nhận thấy một số quy định trong dự thảo Luật Nhà ở vẫn chưa thống nhất với Luật Đất đai 2024.

Băn khoăn về điều kiện chuyển nhượng khi chưa có Giấy chứng nhận

Một trong những nội dung được VCCI lưu ý là quy định liên quan đến điều kiện chuyển nhượng dự án và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong khi đó, dự thảo Luật Nhà ở quy định đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán hoặc cho thuê mua thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư, mà cấp trực tiếp cho người mua, người thuê mua. Chủ đầu tư chỉ được cấp Giấy chứng nhận đối với những căn nhà chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê.

Theo VCCI, cách quy định này có thể được hiểu là chủ đầu tư không cần được cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể thực hiện việc chuyển nhượng, trong khi Giấy chứng nhận sẽ được cấp trực tiếp cho người mua. Điều này làm phát sinh băn khoăn về sự thống nhất giữa dự thảo Luật Nhà ở và Luật Đất đai 2024 trong việc xác định Giấy chứng nhận có còn là điều kiện bắt buộc để thực hiện chuyển nhượng hay không.

Chưa thống nhất về thời hạn đăng ký biến động đất đai

VCCI cũng chỉ ra sự khác biệt giữa hai văn bản liên quan đến thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Theo Luật Đất đai 2024, đối với các trường hợp đăng ký biến động, trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động.

Trong khi đó, dự thảo Luật Nhà ở quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ khi bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua, trừ trường hợp người mua hoặc người thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục này.

Theo VCCI, việc Luật Đất đai quy định thời hạn 30 ngày trong khi dự thảo Luật Nhà ở quy định 50 ngày đối với thủ tục liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau trên thực tế. Do đó, cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu để bảo đảm sự thống nhất giữa hai đạo luật.

Quy định về quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cũng có sự khác biệt

Ngoài ra, VCCI cho rằng dự thảo Luật Nhà ở còn có điểm chưa thống nhất với Luật Đất đai 2024 liên quan đến quỹ đất phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Cụ thể, điểm c khoản 2 Điều 30 của dự thảo quy định đất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo dự án bao gồm các loại đất khác không phải là đất ở của tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong khi đó, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận chỉ được áp dụng đối với trường hợp có đất ở hoặc có đất ở và các loại đất khác. Nói cách khác, dự án phải có thành phần đất ở.

Theo VCCI, hai quy định này chưa thực sự thống nhất về điều kiện quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát, chỉnh lý để bảo đảm tính đồng bộ giữa dự thảo Luật Nhà ở và Luật Đất đai trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét.