Lý do người giàu chọn mua căn hộ 85 tỷ ở trung tâm thay vì 10 căn nhà phố vùng ven

Giá bất động sản trung tâm tăng mạnh nhưng không đồng đều

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn được công bố tại Diễn Đàn Bất động sản TP HCM: Hạt Nhân Trung Tâm, trong 10 tháng đầu năm 2025, chung cư trung tâm TP HCM chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung nhưng mức độ quan tâm đạt 45%, vượt trội so với các loại hình khác.

Phân khúc hạng sang, với mức giá từ 80 triệu đồng/m1, ghi nhận sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý III, mức độ quan tâm tăng tới 168% so với cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh thị trường chung còn thận trọng.

Giá các dự án hạng sang tại trung tâm cũng tăng mạnh: Quận 1 cũ đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, quận 2 cũ khoảng 314 triệu đồng/m2, trong khi các dự án khác phổ biến ở mức giá 101 - 182 triệu đồng/m2.

Giai đoạn 2015 - 2025, giá bất động sản trung tâm TP HCM tăng mạnh nhưng không đồng đều: Đất nền tăng 384% (từ 25 lên 121 triệu đồng/m2), chung cư tăng 197% (từ 31 lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (từ 56 lên 150 triệu đồng/m2), nhà mặt phố tăng 134% (từ 92 lên 215 triệu đồng/m2).

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đánh giá sự tăng giá chủ yếu do nhu cầu ở thực cao và giá phân khúc nhà riêng đang vượt khả năng chi trả, tạo áp lực chuyển hướng sang chung cư cao tầng, nơi mức đầu tư hợp lý hơn nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn sống, tiện ích, an ninh và kết nối thuận lợi.

Ông đề cập đến Khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ), liền kề Thủ Thiêm là ví dụ điển hình về sức hút trung tâm mới. Khu vực này kết nối trực tiếp các trục Mai Chí Thọ, Song Hành - cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây và đang tập trung nhiều dự án hạng sang. Trong quý III, mức độ quan tâm đến bất động sản phường An Phú tăng gần 10% so với quý trước.

5 dòng ảnh hưởng quyết định mua bất động sản cao cấp của nhà giàu

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc CTCP Đông Tây Land, chia sẻ thực tế nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc phát triển nhà ở giá rẻ do lợi nhuận thấp, trong khi nhu cầu nhà ở chất lượng cao vẫn tồn tại và hấp thụ tốt trên thị trường.

Những sản phẩm hạng sang thường đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng giàu, cả trong nước và quốc tế. Họ thường có cách tiếp cận khác với thị trường chung: Ít khi vay ngân hàng, ít dùng đòn bẩy, không nhắm đến mục đích tăng giá nhanh 2 - 3 lần trong thời gian ngắn mà chú trọng đến dòng tiền, khả năng khai thác.

Tuy nhiên, nhóm khách này đặt ra một số tiêu chí nhất định cho dòng sản phẩm hạng sang, thay vì đầu tư theo cảm tính, trước hết là sự khan hiếm.

Ông Bình dẫn ví dụ thực tế từ chuyến công tác tại Singapore, giá căn hộ chưa phải ở trung tâm đã dao động 35.000 SGD/m2, tương đương 40 tỷ đồng/căn hộ. Khi được hỏi vì sao giá nhà tăng nhanh như vậy, môi giới địa phương cho biết phần lớn do nguồn cung khan hiếm và người nước ngoài mua ngày càng nhiều, thuế áp cho nhóm khách này ngày càng cao, lên đến 65% so (giá 1 triệu SGD thì người nước ngoài cần chi trả 1,65 triệu SGD).

Cũng theo ông Bình, có “5 dòng” ảnh hưởng đến giá trị của một dự án, bao gồm: Dòng người (dân cư), dòng tiền (thu nhập và việc làm), dòng đích (nhu cầu thực tế, khách hàng mục tiêu), dòng kết nối (giao thông, hạ tầng) và dòng thông tin (minh bạch dữ liệu).

“Chỉ khi đáp ứng đủ ba yếu tố: Minh bạch pháp lý, vị trí trung tâm và khả năng sinh dòng tiền, một dự án bất động sản mới thực sự trở thành lựa chọn đầu tư bền vững và an toàn cho nhóm khách hàng tinh hoa”, CEO Đông Tây Land lưu ý thêm.

Các chỉ báo về dòng tiền cho bất động sản trung tâm

Theo các chuyên gia, dòng tiền là yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư một bất động sản đắt giá. Dòng tiền ở đây bao gồm khả năng sinh lợi từ việc cho thuê, khai thác dịch vụ và khả năng thanh khoản tốt, đảm bảo nhà đầu tư có thể mua bán dễ dàng, giảm rủi ro tài chính khi thị trường biến động.

Ví dụ về một lần dẫn khách hàng đi xem dự án, CEO Đông Tây Land đã đặt câu hỏi: “Tại sao chị chọn mua một căn hộ ở trung tâm với giá 85 tỷ đồng thay vì mua 8 - 10 căn nhà phố ngoại ô với cùng số tiền? Câu trả lời của khách hàng là dòng tiền, một căn ở trung tâm giá cao nhưng có thể khai thác, còn 10 căn ở ngoại ô chưa chắc có người thuê.

Bên cạnh đó, hạ tầng cũng là yếu tố đóng vai trò then chốt quyết định sức hút của bất động sản trung tâm. Đại diện Đất Xanh cho biết, xu hướng dịch chuyển của nhóm khách thuê và khách mua bất động sản cao cấp đang thay đổi rõ rệt trong gần một thập kỷ qua.

Giai đoạn từ năm 2000 đến khoảng 2015, khu Nam TP HCM (Phú Mỹ Hưng) là nơi tập trung đông đảo cộng đồng Hàn Quốc, Trung Quốc... Tuy nhiên, từ năm 2015 đến nay, dòng khách này đã chuyển dịch mạnh mẽ sang khu Đông, nơi hạ tầng liên tục hoàn thiện.

“Khu Đông hiện sở hữu mặt bằng giá cho thuê tốt nhất TP HCM, tính thanh khoản cũng vượt trội so với các khu vực khác, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tại Thủ Thiêm, ngay cả trong giai đoạn COVID-19 hay thời điểm kinh tế khó khăn, giá vẫn duy trì ổn định. Buổi tối chạy một vòng Thủ Thiêm, Thảo Điền đều thấy đèn sáng, cho thấy căn hộ có người ở thật, có giao dịch thật và khai thác cho thuê thật”, đại diện Đất Xanh chia sẻ.