Giá căn hộ Hà Nội chạm 284 triệu/m2, thị trường lệch hẳn về cao cấp

Theo báo cáo của BHS Group, trong quý I/2026, nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng (phân khúc căn hộ) trên cả nước đạt hơn 24.100 căn hộ, trong đó phần lớn đến từ Hưng Yên (35%), Hà Nội (19%) và TP HCM (18%).

Riêng hai thị trường Hà Nội và Hưng Yên chiếm trên 50% tổng nguồn cung cả nước. Trong kỳ, có 25 dự án mới hoặc phân khu mới của các dự án hiện hữu được ra mắt, cung cấp hơn 9.400 căn hộ.

Về lượng giao dịch, quý I/2026 ghi nhận hơn 17.200 căn được tiêu thụ, trong đó giao dịch từ nguồn cung mới chiếm 43%. Hưng Yên là địa phương dẫn đầu về lượng giao dịch nhờ nhiều dự án mở bán mới.

Một số thị trường khác ghi nhận kết quả bán hàng tích cực gồm Hà Nội, TP HCM, Ninh Bình, Thái Nguyên, Thanh Hóa và Đà Nẵng.

Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt hơn 4.600 căn, giảm 7,7% so với quý trước và giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch đạt gần 3.400 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 73,5%.

Trong quý, có 5 dự án mới hoặc phân khu mới được tung ra thị trường, cung cấp hơn 3.100 sản phẩm, chiếm hơn 67% tổng nguồn cung.

Nguồn cung tại Hà Nội tập trung chủ yếu ở các khu vực như phường Dương Nội, xã Đông Anh và phường Tương Mai. Trong khi đó, các khu vực như phường Phúc Lợi, phường Tây Hồ tuy có nguồn cung nhưng giao dịch hạn chế.

"Nhìn chung, nguồn cung toàn thị trường chủ yếu phân bổ tại các khu vực ngoại thành do quỹ đất nội đô hạn chế, và lượng giao dịch tập trung vào các dự án mới", báo cáo của BHS Group nêu.

Xét theo phân hạng, căn hộ hạng A và hạng sang chiếm gần 95% tổng nguồn cung trong quý, do đó phần lớn giao dịch cũng đến từ hai phân khúc này. Nguồn cung căn hộ hạng B trên thị trường khá hạn chế.

Hiện nay, thị trường nhà ở cao tầng tại Hà Nội gần như không còn sản phẩm có mức giá dưới 55 triệu đồng/m2. Giá chào bán trung bình trong quý I/2026 đạt hơn 123 triệu đồng/m2, tăng gần 1,5% so với quý trước và tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu do sự xuất hiện của nhiều dự án cao cấp, trong khi nguồn cung căn hộ hạng B và C hạn chế.

Báo cáo của BHS Group cho thấy, các khu vực như phường Tây Hồ, phường Nghĩa Đô, phường Phú Thượng và xã Đông Anh hiện ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất trên thị trường. Trong đó, mức giá cao nhất trong quý I thuộc về một dự án tại phường Tây Hồ, lên tới 284,5 triệu đồng/m2.

Tại TP HCM, nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026 đạt gần 4.300 căn, trong đó tập trung chủ yếu tại khu vực TP HCM và Bình Dương cũ, chiếm khoảng 96%.

Trong quý, thị trường chỉ ghi nhận 3 dự án mới hoặc phân khu mới của các dự án hiện hữu được mở bán, cung cấp hơn 1.500 căn hộ, tương đương hơn 35% tổng nguồn cung sơ cấp.

Nguồn cung và lượng giao dịch chủ yếu tập trung tại các khu vực như phường Bình Trưng, phường Đông Hòa, phường Lái Thiêu và phường Long Bình.

Xét theo phân hạng, căn hộ hạng A tiếp tục là nguồn cung chủ đạo của thị trường TP HCM trong quý I/2026, chiếm khoảng 50% tổng nguồn cung, tiếp đến là căn hộ hạng sang với khoảng 23%.

Đáng chú ý, căn hộ hạng C đã bắt đầu quay trở lại thị trường, chủ yếu từ các dự án tại khu vực Bình Dương cũ, với mức giá dưới 45 triệu đồng/m2.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường TP HCM trong quý I/2026 đạt khoảng 78%, tương đương hơn 3.300 sản phẩm, giảm khoảng 68% so với quý trước. Trong đó, căn hộ hạng sang và hạng A vẫn chiếm tỷ trọng giao dịch lớn nhất.

Về giá bán, thị trường sơ cấp TP HCM có xu hướng giảm từ nửa cuối năm 2025 đến nay và hiện đang đi ngang. Riêng tại TP HCM (cũ), giá chào bán mới trong năm 2025 chỉ tăng nhẹ khoảng 1% so với quý trước.

Các khu vực như phường Đa Kao, phường Bình Trưng và phường Long Bình hiện ghi nhận mức giá căn hộ cao nhất trên thị trường trong quý I/2026.