Tín hiệu nào cho thị trường bất động sản?

Người dân không còn là “bên thất thế”

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), 70% các vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản (BĐS) liên quan đến pháp lý. Vì vậy, việc áp dụng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đi cùng các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất để xử lý vướng mắc pháp lý của dự án BĐS.

Đó là phía doanh nghiệp, còn người dân mà cụ thể là người mua nhà, đất thì sao, có được hưởng lợi gì không? Cái lợi đầu tiên, trước hết, đó là việc Luật Đất đai (sửa đổi) đã bãi bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường. Cũng có nghĩa là giá “ảo” sẽ giảm bớt do thị trường BĐS minh bạch hơn. Đáng chú ý nữa cũng về giá đất. Theo quy định của luật mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, Luật Đất đai mới hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.

Đối với việc đặt cọc, Luật Kinh doanh BĐS mới áp dụng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (BĐS hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán. Người mua đóng tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực sẽ tác động lớn đến người mua nhà theo hướng bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của họ, không còn là bên thất thế trong “sân chơi” BĐS do hạn chế được phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong suốt thời gian qua.

Còn theo ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), ba luật liên quan đến BĐS có hiệu lực từ ngày 1.8 sẽ giúp thị trường đất đai và nhà ở minh bạch và rõ ràng hơn. Khi đã công khai được đầy đủ thông tin cho các thành phần tham gia thị trường thì sẽ khắc phục được câu chuyện “thổi” giá hay giá ảo.

Giá chung cư vẫn neo cao và độ ngấm chính sách

Kỳ vọng về giá nhà đất sẽ giảm khi ba luật mới cùng có hiệu lực từ 1.8. Tuy nhiên, tại thời điểm này, giá căn hộ chung cư vẫn neo cao. Vì sao? Tại Hà Nội và TP.HCM, tới ngày 3.8, giá căn hộ chung cư tại những vị trí thuận lợi vẫn rất cao, không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Đáng chú ý, giá căn hộ chung cư (với các phân khúc) tại Hà Nội đã lên ngang bằng với TP.HCM, trong khi vào tháng 5.2024 giá chênh trung bình hơn 4 triệu đồng/ m2. Thông tin từ các sàn giao dịch BĐS cho thấy, hiện mức giá trung bình căn hộ chung cư thương mại ở hai thành phố này ở khoảng trên dưới 60 triệu đồng/m2. Với Hà Nội, giá căn hộ chung cư thương mại hiện thời không còn dưới 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 14,5% so với cùng kỳ năm 2023. Tại quận Thanh Xuân, chỉ trong vòng 3 tháng qua, một căn hộ chung cư khoảng 70m2 đã leo lên gần 1 tỉ đồng/căn (từ 3,5 tỉ đồng lên 4,5 tỉ đồng). Với quận Hà Đông, bất chấp việc hàng loạt khu đô thị mới ngoại thành đã nhiều năm không được lấp đầy thì giá vẫn không chịu giảm, khiến người mua nhà vỡ mộng. Đại diện OneHousing nhận định, những chỉ dấu trên cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Tương tự, tại TP.HCM, giá nhà chung cư mới tại các quận trung tâm đều neo cao, rất khó tìm được căn hộ 70m2 giá trên dưới 4,5 tỉ đồng. Một khảo sát về BĐS với 537 môi giới bán hàng được lấy ý kiến cho thấy, 32% cho rằng giá tăng do khan hiếm nguồn cung, ít lựa chọn; 23% cho rằng nhu cầu mua nhà tăng trở lại mạnh mẽ; 15% cho rằng nguồn cung mới giá quá cao; 15% cho rằng do nhu cầu đầu tư, đầu cơ đẩy giá; và 11% cho rằng do môi giới BĐS đẩy giá, tác động. Như vậy, trong số các nguyên nhân chính khiến giá căn hộ chung cư cao tại Hà Nội và TP.HCM, nguyên nhân đến từ việc đẩy giá, “thổi” giá được xếp cuối cùng. Tuy nhiên, về vấn đề này, ý kiến của giới chuyên gia kinh tế và những người có thâm niên hoạt động trong lĩnh vực BĐS lại khác khi cho rằng suốt thời gian qua căn hộ chung cư đã bị “làm giá”, bị thao túng bởi các nhóm lợi ích, các nhóm đầu cơ lớn.

Tại tọa đàm “Vận hội mới của thị trường BĐS” mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhấn mạnh, giá chung cư tăng bất thường là không hợp lý: “Tôi cho rằng, tác động từ nhóm lợi ích nào đó chưa phù hợp lắm trong bối cảnh kinh tế, thị trường, thu nhập người dân chưa hồi phục. Giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư”. Một nguyên nhân nữa cũng được chỉ ra là thời gian qua thị trường ít có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Ví dụ tại Hà Nội, năm 2023 chỉ có duy nhất dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn. Trong khi đó, lượng di dân lớn, mỗi năm Hà Nội có thêm 100.000 người. Các dự án chủ yếu là dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại, dẫn tới nguồn cung thiếu. Từ đó cũng “giúp cho” nhóm các nhà đầu tư tạo sóng, dẫn dắt thị trường. Cùng về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property bày tỏ, quan trọng nhất là phải gỡ được nút thắt trong việc khan hiếm nguồn cung nhà ở. Hơn nữa, ba luật mới có hiệu lực sẽ chưa thể ngay lập tức tác động nhiều đến thị trường BĐS do độ trễ chính sách.

“Chúng ta cần chờ đợi thêm để chính sách đi vào cuộc sống. Ít nhất tới khoảng cuối năm 2025, thị trường BĐS mới có thể đón nhận những tín hiệu tích cực một cách thực sự rõ ràng”, ông Toản nói.