Lo “kẽ hở” cho chủ đầu tư thu tiền khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán

Đề nghị có chế tài xử lý chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ với khách hàng

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) nhấn mạnh sửa Luật Kinh doanh bất động sản lần này cần hoàn thiện các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê mua.

Ông Vũ trước hết đề cập quy định về bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều 26 của luật hiện hành quy định cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không sử dụng bảo lãnh, đồng thời ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.

Theo đại biểu Nguyễn Khánh Vũ, tại khoản 3 Điều 20 của dự thảo luật chỉ giữ lại quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, mà lược bỏ hai cơ chế bảo vệ nêu trên.

“Quy định này vô tình làm mất đi quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành”, ông Vũ nêu quan điểm.

Để bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua, đại biểu Vũ đề nghị xem xét khôi phục quy định này như luật hiện hành.

Về thời hạn cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, tại khoản 3 Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc từ thời điểm khách hàng đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.

Dự thảo luật vẫn ghi nhận nghĩa vụ nộp hồ sơ, song đã bỏ đi mốc thời gian 50 ngày.

“Việc không quy định cụ thể thời hạn sẽ thiếu căn cứ pháp lý để xác định và xử lý hành vi chậm thực hiện của chủ đầu tư, trong khi đây là vấn đề mà nhiều cử tri bức xúc phản ánh nhưng vẫn chưa được xử lý triệt để”, ông Vũ lưu ý.

Vì vậy, đại biểu đề nghị tiếp tục giữ nguyên quy định về thời hạn 50 ngày, hoặc một thời hạn nhất định để phù hợp với các luật chuyên ngành; đồng thời bổ sung các chế tài xử lý nghiêm khắc khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này.

Đại biểu Quảng Trị cũng nêu rõ, dự thảo luật đã “bỏ sót” quy định dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải “còn trong thời hạn thực hiện, đúng mục tiêu và kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.

Việc thiếu hụt điều kiện này, theo ông Vũ, có thể dẫn đến rủi ro lớn khi một dự án đã hết thời hạn hoặc đang phát sinh vướng mắc vẫn đủ điều kiện mở bán, gây thiệt hại trực tiếp cho người mua.

Ông Vũ đề nghị dự thảo luật quy định đầy đủ các điều kiện để bảo đảm công tác kiểm soát kinh doanh bất động sản được thực thi chặt chẽ trên thực tế.

Kiểm soát dòng tiền từ trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán

Đề cập đến vấn đề tiền của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nhân (TPHCM) yêu cầu kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hay các hình thức khác.

Song theo đại biểu TPHCM, việc huy động tiền trước thời điểm được cho phép chỉ là một phần của vấn đề. Phần xử lý sâu hơn là dòng tiền được huy động hợp pháp sau khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh.

Ông Nhân dẫn chứng với doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng phải thẩm định dự án, năng lực chủ đầu tư, phương án sử dụng vốn, tài sản đảm bảo, đồng thời kiểm soát giải ngân, mục đích sử dụng vốn và tiến độ. Khi 1.000 người dân, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, cũng tạo thành 1.000 tỷ đồng vốn cho dự án, song 1.000 người mua này không có các công cụ kiểm soát như ngân hàng nên rất khó biết tiền mình nộp vào dự án rồi có thực sự được sử dụng để hình thành chính tài sản mình mua hay không.

Theo đại biểu Phạm Trọng Nhân, phải nghiên cứu cơ chế quản lý tiền của người mua theo từng dự án.

“Ở đây không phải chúng ta phong tỏa tài sản. Tiền của doanh nghiệp vẫn là nguồn vốn hợp pháp để thực hiện dự án, nhưng phải có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát việc sử dụng phù hợp với tiến độ của chính dự án trong quá trình huy động vốn”, ông Nhân nêu quan điểm.

Chung mối quan tâm, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (TP Hải Phòng) cho rằng, cần một chuẩn bảo vệ tối thiểu đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở; đồng thời phải kiểm soát dòng tiền ngay từ trước khi đủ điều kiện mở bán.

“Tôi đặc biệt đề nghị bịt khoảng trống về nhận tiền của khách hàng trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán”, bà Nga nói.

Khoản 5, Điều 18 dự thảo luật quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này, theo bà Nga, là cần thiết, nhưng mới kiểm soát giao dịch mang tên “đặt cọc”.

Đại biểu TP Hải Phòng cho hay, trong thực tế, trước thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư hoặc tổ chức được ủy quyền vẫn có thể nhận tiền dưới nhiều tên gọi khác như “phiếu đăng ký”, “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác”, “khoản thiện chí”…, nhưng bản chất vẫn là khách hàng nộp tiền để giữ quyền ưu tiên mua một bất động sản cụ thể.

Vì vậy, bà Nga đề nghị, luật quản lý theo bản chất giao dịch chứ không theo tên gọi hợp đồng.

“Trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư không được trực tiếp hoặc thông qua tổ chức, cá nhân khác nhận tiền nhằm giữ chỗ, xác lập quyền ưu tiên hoặc bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán. Khi đã đủ điều kiện thì mọi khoản tiền có bản chất đặt cọc, dù mang tên gọi nào, đều phải tuân thủ giới hạn của luật”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga góp ý.

Nếu không quy định như vậy, bà Nga lo ngại, có thể đóng cánh cửa “đặt cọc”, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra.