Kinh nghiệm “thanh lọc” thị trường bất động sản

Một số ngân hàng Trung Quốc vừa công bố khoản hỗ trợ tài chính hơn 1.000 tỷ NDT (khoảng 140,2 tỷ USD) đê góp phần "giải cứu" thị trường BĐS nước này. (Công trường xây dựng tòa nhà Greenland Vũ Hán, Hồ Bắc, Trung Quốc. Ảnh: AFP)

Hai điển hình

Trước khi hệ thống nhà đất Mỹ đổ vỡ năm 2008, lãi suất liên ngân hàng đã giảm 11 lần trong vòng một năm rưỡi, từ 6,5%/năm xuống 1,75%/năm. Hàng loạt định chế tài chính đã sẵn sàng cho vay mạo hiểm trên thị trường BĐS.

Hoạt động giải ngân diễn ra ồ ạt với mục đích đầu cơ BĐS. Chỉ riêng tại Mỹ, năm 2005, có tới 28% số nhà được mua để đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Khi đó, tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở thứ cấp đã lên đến 600 tỷ USD.

Đầu tư BĐS bằng tiền đi vay, nên khi nhà đất trở về với giá trị thực của nó dẫn đến thua lỗ, mất khả năng thanh toán, kéo theo ngân hàng phá sản. Điều này khiến cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra.

Tại thời điểm đó, chính quyền liên bang Mỹ và Chủ tịch FED Ben Bernake đạt được thống nhất bơm thêm 900 tỷ USD để giải cứu thị trường BĐS. Đặc biệt, Quốc hội Mỹ soạn ra Bộ Luật "Ổn định kinh tế khẩn cấp" cho phép Bộ Tài chính Mỹ chi ra gần 1.000 tỷ USD để mua lại nợ xấu, đặc biệt là chứng khoán thế chấp bằng BĐS.

Phương pháp "giải cứu" BĐS của Trung Quốc hiện nay khá giống Mỹ cách đây 15 năm. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (BPoC) chủ trì bơm vốn cho hệ thống ngân hàng. Trong khi quỹ đầu tư địa phương được sử dụng để mua lại các dự án BĐS dang dở. Ngoài ra, quốc gia này đẩy mạnh tái cấu trúc các dự án BĐS của các doanh nghiệp phá sản thành nhà ở xã hội.

Điểm khác biệt ở Trung Quốc là sáng kiến "3 lằn ranh đỏ". Theo đó, định lượng "sức khỏe" tài chính, tài sản của doanh nghiệp - trên cơ sở đó cấp hạn mức vay vốn ưu đãi. Dĩ nhiên, những doanh nghiệp BĐS nằm ngoài "3 lằn ranh đỏ" sẽ bị đào thải khỏi thị trường.

Về chính sách giá BĐS, phần lớn các quốc gia đều đưa ra các chính sách về định giá, khung giá để thị trường hoạt động. Về nguyên tắc, giá cả do thị trường hình thành và Nhà nước chỉ can thiệp khi xuất tình trạng "bong bóng" BĐS hoặc sử dụng vào các mục đích có tích chất xã hội. Giá BĐS cấu thành từ giá đất và giá tài sản trên đất.

Phần lớn các nước đều có quy định trong các bộ luật liên quan đến vấn đề giá đất, trong đó quy định cụ thể về mục đích, nguyên tắc và phương pháp định giá, hình thức giá đất, sự tham gia dịch vụ định giá, cơ quan thẩm định và kiểm soát giá…

Cần linh hoạt quản lý

Để nắm được chu kỳ bất động sản, phải kiểm soát được dòng tiền. Có thời điểm cần kích nổ thị trường BĐS, nhưng cũng cần nắm đằng chuôi để kịp thời cắt "cơn sốt" BĐS khi lượng tiền mặt bơm ra quá nhiều.

Nhiều chuyên gia cho rằng, ngay tại thời điểm này, khi thị trường BĐS Việt Nam gặp khó khăn thì trước hết doanh nghiệp phải đưa giá BĐS về giá trị thực để phục hồi thanh khoản, bởi giá BĐS ở Việt Nam hiện vẫn đang ở mức quá cao. Sau đó, Nhà nước bơm tiền giải cứu dưới hình thức các gói cho vay ưu đãi cho người có nhu cầu mua nhà ở thực. Nhà nước cũng có thể tham gia quản lý và tái cấu trúc các dự án bị đình trệ như Trung Quốc và Mỹ.

Bên cạnh đó, việc phục hồi niềm tin của nhà đầu tư cũng rất quan trọng trong điều kiện hiện nay. Theo đó, Nhà nước cần có chính sách ổn định mang tầm nhìn dài hạn. Về phía chủ đầu tư cần minh bạch hoạt động, thực hiện đúng cam kết với nhà đầu tư, nâng cao chất lượng sản phẩm... Có như vậy, thì nhà đầu tư mới sẵn sàng mua cổ phiếu, trái phiếu, sản phẩm BĐS của các doanh nghiệp.

[Tại nhiều quốc gia, vốn cho thị trường BĐS được cung cấp qua các kênh: Tín dụng ngân hàng; hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng; Tiết kiệm BĐS; Kênh trái phiếu, cổ phiếu; Các quỹ đầu tư...  ]

Đặc biệt, cần sàng lọc, có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp. Đồng thời, chấm dứt hoàn toàn việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch BĐS, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.

Ngoài ra, Nhà nước cần đóng vai trò lớn hơn trong việc tài trợ cho lĩnh vực nhà ở xã hội - một phân nhánh quan trọng của thị trường BĐS hiện đại. Một trong những thành tựu đáng ghi nhận của châu Âu là đáp ứng quyền có một nơi ở hợp pháp cho mỗi cá nhân, mỗi gia đình.

Tại Pháp, từ đầu thế kỷ 20 đã có đạo luật nhà ở, chính quyền được phép vay vốn để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ nhà ở xã hội bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các công ty tư nhân chỉ được phép là nhà đầu tư thứ phát các dự án xây dựng nhà ở.

Ở Nhật Bản, dân số đông, diện tích hạn chế nên cơ quan quản lý nhà công cộng được thành lập, cung cấp nhà cho thuê với giá thấp. Đối với người có nhu cầu mua nhà, Tổng công ty tài chính nhà đất thuộc Chính phủ sẽ cấp vốn vay dài hạn, lãi suất dựa trên thu nhập thực tế.