Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Đặc biệt, cục bộ một số nơi, giá căn hộ chung cư tăng tới mức 35%-40% so với quý II. Phân khúc căn hộ chung cư giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) không còn, trong khi căn hộ trung cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 đến 50 triệu đồng/m2) chiếm tỷ lệ lớn về giao dịch và nguồn cung. Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá bán trung bình của phân khúc biệt thự tại Hà Nội khoảng 160 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý II-2024 và tăng 7% so với cùng kỳ năm 2023.

Bộ Xây dựng đánh giá, nguyên nhân chủ yếu khiến giá bất động sản nhà ở tăng do chi phí liên quan đến đất đai tăng. Đặc biệt là hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Hiện tượng nhà đầu tư lập thành hội, nhóm, trả giá cao rồi bỏ cọc nhằm tạo mặt bằng giá ảo đã tác động tiêu cực đến thị trường. Tiếp theo là hiện tượng "thổi" giá của giới đầu cơ và cá nhân hành nghề môi giới để trục lợi.

Hiện tượng đầu cơ, "thổi" giá ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản cũng là câu chuyện dài trong nhiều năm qua. Thị trường bất động sản nhiều lần chứng kiến những đợt tăng giá nhanh, mạnh nhưng sau đó lại rơi vào trạng thái đóng băng, thanh khoản thấp. Đáng chú ý, nhiều dự án để hoang, không có người ở, vừa gây mất mỹ quan đô thị, vừa làm lãng phí nguồn lực đất đai và nguồn lực xã hội. Đây cũng là bài toán khó giải đối với cơ quan quản lý cũng như chính quyền các địa phương.

Vừa qua, Bộ Tài chính đã đề xuất phương án đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu. Đây được coi là giải pháp hiệu quả ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "thổi" giá, gây ra nguy cơ “bong bóng” bất động sản. Nhiều quốc gia cũng áp dụng cách đánh thuế này để ngăn ngừa đầu cơ. Với thời gian sở hữu ngắn, trong vòng 3 năm, thuế chuyển nhượng bất động sản rất cao. Thậm chí, chuyển nhượng trong năm đầu tiên, mức thuế có thể lên tới 100% giá trị chênh lệch.

Thực tế hiện nay, mức thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị giao dịch cho từng lần chuyển nhượng. Tuy nhiên, hiện tượng người nộp thuế không kê khai đúng giá trị thực tế giao dịch diễn ra khá phổ biến. Nhiều trường hợp, giá chuyển nhượng bất động sản được kê khai tính thuế thấp hơn rất nhiều, dẫn tới thất thu thuế. Cơ quan quản lý khó kiểm soát bởi thiếu công cụ hiệu quả, đặc biệt là thiếu dữ liệu, thông tin về bất động sản và giao dịch. Tại các quốc gia tiên tiến, thông tin về đất đai, bất động sản được quản lý minh bạch, đầy đủ, do đó việc kiểm soát giao dịch và thuế rất chặt chẽ.

Vì vậy, cùng với việc nghiên cứu chính sách đánh thuế chuyển nhượng, phải xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản và giao dịch. Bên cạnh việc đánh thuế theo thời gian sở hữu, cơ quan chức năng cần sớm đề xuất quy định đánh thuế với việc sở hữu nhiều bất động sản; đồng thời, có chính sách thuế, tài chính khuyến khích phát triển dự án nhà ở giá bình dân để những người có thu nhập thấp hoặc trung bình có thể mua, thuê...; đơn giản thủ tục, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện để các dự án triển khai sớm, tăng nguồn cung cho thị trường. Có như vậy, công cụ thuế mới phát huy tác dụng điều tiết hiệu quả, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.