Thị trường biệt thự, liền kề: Giá đang “neo” đỉnh, nhà đầu tư khó đạt lợi nhuận cao

Đây là chia sẻ của nhiều đầu tư biệt thự, liền kề tại khu vực Hà Nội trước diễn biến trầm lắng của thị trường bất động sản thời gian qua. Hiện không chỉ các chủ đầu tư lớn đang gặp khó khăn mà cả các sàn giao dịch và các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng đang rơi vào hoàn cảnh tương tự: nguồn hàng không có, giao dịch trầm lắng, dòng tiền đứt đoạn…

“Còng lưng” gánh lãi suất

Chia sẻ với MarketTimes, ông Nguyễn Tiến Luật, chủ sàn giao dịch bất động sản trên đường Nguyễn Văn Cừ, Long Biên (Hà Nội) cho hay, hơn 1 năm trở lại đây, kể từ khi “con sóng” tăng giá loại hình nhà biệt thự, liền kề tại Hà Nội, đặc biệt là các dự án ở phía Đông hạ nhiệt, thị trường này đã “ngủ đông”. Nhà đầu tư khi mua biệt thự, nhà liền kề tại khu vực phía Tây dường như chỉ dậm chân tại chỗ, nhưng phân khúc này ở khu vực phía Đông gần như lỗ, có những căn biệt thự trước đó mua đỉnh “con sóng” 16 tỷ đồng/căn, nay cắt lỗ còn 12-13 tỷ đồng mà vẫn không có người mua.

Theo ông Luật, nếu các sàn giao dịch và nhà đầu tư sử dụng dòng vốn tự có thì ít bị ảnh hưởng, nhưng trong trường hợp đi vay ngân hàng sẽ rơi tình cảnh “sống dở chết dở”, vì lãi suất thả nổi hiện nay vẫn còn khá cao. “Hiện sàn của tôi đang nhận bán cho các nhà đầu tư 3-4 căn biệt thự, nhà liền kề tại một dự án ở Hưng Yên từ đầu năm đến nay vẫn chưa thể thoát hàng được, mặc dù đã cắt lỗ 20%”, ông Luật cho hay.

Bà Hoàng Thu Thuỷ, nhà đầu tư cá nhân (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, trước đây bà chỉ đầu tư loại hình chung cư và cho đến hiện tại chung cư luôn trong giỏ hàng của mình. Mặc dù có thời điểm đầu tư chung cư chỉ “dậm chân tại chỗ”, mua bán không có lợi nhuận nhiều, cho thuê cũng khó, nhưng nay nó đang là cứu cánh cho khoản lỗ khi đầu tư nhà liền kề.

Bà Thuỷ kể: Cuối tháng 5/2022, bà và em ruột góp vốn đầu tư chung một căn liền kề tại OceanPark 2, giá 16 tỷ (bao gồm cả chênh 2 tỷ cho người mua trước), mà thời điểm đó gần như là “tranh cướp” với các nhà đầu tư khác mua được. Thế rồi, đầu tư chưa kịp có lời thì thị trường “xuống dốc” không phanh, tiền vay ngân hàng 10 tỷ đồng (thế chấp luôn căn liền kề này) lãi suất thả nổi năm thứ 2 lên đến 11%, khiến cả hai chị em “sấp ngửa” ngược xuôi chạy vạy, lấy chỗ nọ bù chỗ kia trả cả gốc lẫn lãi gần 200 triệu đồng/tháng.

“Những lúc này muốn bán đi cho nhẹ gánh, nhưng kẹt nỗi là đầu năm tôi đã rao bán cắt lỗ 3 tỷ đồng nhưng vẫn không thoát được hàng. Đến giờ, tôi đã phải bán 1 căn chung cư tại Mỹ Đình và còn 1 căn cho thuê để lấy ngắn nuôi dài, trả lãi bớt cho ngân hàng”, bà Thuỷ tâm sự.

Bà cũng cho biết, rất may thời điểm này chủ đầu tư dự án ở Hưng Yên đã tung chính sách để hút khách hàng đến sinh sống tại dự án, đó là hỗ trợ cho chủ nhà 20 triệu đồng/căn/tháng, với điều kiện là các căn liền kề này hoàn thiện, có người đến sinh sống và có phát sinh tiền điện, tiền nước… Sau khi được hỗ trợ, bà Thuỷ đã sửa sang và cho thuê được 28 triệu đồng/tháng và đó là nguồn tiền tiếp tục lấy “mỡ nó rán nó”.

Bà Thuỷ nói rằng bà rất vui mừng vì kỳ vọng khi có cư dân về sinh sống, có hàng quán, có tiện ích sinh hoạt đầy đủ… thì dự án đó cũng sẽ nhanh chóng thu hút khách hàng mua và đầu tư, giá nhà biệt thự và liền kề không còn cảnh phải cắt lỗ, lúc này thị trường sẽ sôi động.

“Sau khi suy tính lại, tôi cố gồng gánh chờ thị trường hồi phục, vì người sinh ra chứ đất có sinh ra đâu. Chung cư chỉ tăng trong ngưỡng, nhưng nhà đất tôi tin sẽ tăng bằng lần. Bằng chứng là nhà biệt thự, liền kề trong mấy năm vừa qua tăng gấp 2, 3 lần”, bà Thuỷ nói.

Giá cao, thanh khoản thấp nhà đầu tư khó có lợi nhuận

Quả thực, như bà Thuỷ đánh giá, giá nhà đất mấy năm qua tăng “chóng mặt”. Đơn cử như nhà biệt thự, liền kề tại khu đô thị Starlake giai đoạn 2 (quận Tây Hồ), căn biệt thự song lập có diện tích 290m2 hồi cuối năm 2019 chủ nhà mua giá 55 tỷ đồng (189 triệu đồng/m2), thì nay cũng căn đó đang được trả 130 tỷ đồng (448 triệu đồng/m2).

Hay như một căn liền kề 150 m2 tại dự án Vinhome Gardenia hồi năm 2019 có giá bán 15 tỷ đồng (100 triệu đồng/m2), thì nay căn liền kề đó đã tăng hơn gấp đôi, lên tới 45 tỷ đồng/căn (300 triệu đồng/m2).

Giá nhà ở ngưỡng khá cao thế nên việc nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lại rơi vào một vòng luẩn quẩn: bán sẽ không có người mua. Sở dĩ, với số tiền lên tới hàng chục tỷ đồng thì rất ít người có khả năng mua để ở. Mà nếu mua để đầu tư thì nhà biệt thự, liền kề đang ở đỉnh con sóng sẽ rất khó có lợi nhuận.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, giá thành biệt thự, nhà liền kề liên tiếp thiết lập bảng giá mới dẫn đến giá thành bán ra hiện nay quá cao, tính thanh khoản của thị trường thấp, dự án đủ pháp lý hay chưa đủ pháp lý đều khó thành công trong thời điểm này.

Bà Hằng cho rằng, nhà đầu tư nếu muốn có lợi nhuận thì cần chọn dự án có giá vừa phải, chưa trong biên độ tăng giá. Như các dự án ở Mê Linh có giá 10 tỷ đồng/căn thu hút được nhiều người xuống tiền. Nhưng các dự án ở quận Hà Đông giá hiện đã quá cao nên thanh khoản kém.

Thị trường nhà biệt thự, liền kề đang ở thế “tiến thoái lưỡng nan”, nếu chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành pháp lý, không có áp lực dòng tiền, không bắt buộc phải hoàn thành dự án thì họ sẽ tạm dừng dự án vì đất không bao giờ mất giá. Còn trường hợp chủ đầu tư đang xây dựng dự án dở dang, họ rất áp lực cả dòng tiền và tính thanh khoản.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: thị trường bất động sản thời gian gần đây diễn ra chậm với lượng giao dịch thấp cùng với sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới. Tuy nhiên, sự hình thành quận mới và cơ sở hạ tầng hoàn thiện dự kiến sẽ dần thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản.