Thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Nam sôi động trở lại

Doanh thu từ cho thuê đất, xưởng KCN tăng cao

Mới đây, trong báo cáo tài chính quý II/2023, CTCP Sonadezi Giang Điền (UPCoM: SZG) ghi nhận doanh thu thuần 165 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, lợi nhuận trước thuế 86 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 70 tỷ đồng, đều gấp 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây được coi là khoảng lãi cao nhất kể từ khi SZG công bố báo cáo tài chính.

Trong đó, mảng kinh doanh đất, hạ tầng Khu công nghiệp Giang Điền vẫn là trụ cột đóng góp chính, đạt 34,5 tỷ đồng và tăng 5,6% so với cùng kỳ năm 2022. Mảng cho thuê nhà xưởng tăng gần 49% lên mức 32 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng cao thứ hai trong cơ cấu doanh thu. Sonadezi Giang Điền còn ghi nhận doanh thu tài chính gần 6 tỷ đồng, tăng 155% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, công ty đạt doanh thu thuần 250 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 103 tỷ đồng, lần lượt tăng 44% và 119% so với cùng kỳ.

Theo Sonadezi Giang Điền, doanh thu của công ty trong quý II/2023 tăng do ghi nhận doanh thu cho thuê tài sản ghi nhận theo tổng số tiền nhận trước trong năm. Doanh thu tài chính tăng do nhận cổ tức từ chứng khoán kinh doanh, trong khi chi phí tăng thấp hơn dẫn đến lợi nhuận tăng cao.

Một ông lớn của thị trường bất động sản KCN phía Nam là Tổng Công ty IDICO, CTCP (HNX: IDC). Năm 2022, IDICO ghi nhận tổng doanh thu 3.213 tỷ đồng, trong đó, hoạt động kinh doanh hạ tầng, KCN thu về hơn 2.696 tỷ đồng. Công ty này báo lãi sau thuế hơn 1.697 tỷ đồng.

Theo ban lãnh đạo IDICO, công ty này đang sở hữu 4 KCN lớn với diện tích lên đến 3.267 ha, với tỉ lệ lấp đầy khoảng 54%. Mức giá cho thuê trung bình đạt 123 USD/m2.

"Riêng trong năm 2022, công ty đã tiếp thị, thu hút đầu tư cho thuê lại 131,8 ha đất. Trong đó, đã ký hợp đồng cho thuê 98,1 ha. Còn 33,7ha đã theo diện ghi nhớ hợp đồng cho thuê", đại diện IDICO cho biết.

Bên cạnh các tên tuổi lớn, làn sóng đầu tư KCN của các doanh nghiệp sản xuất như Công ty CP Cao su Đồng Phú (Doruco, HoSE: DPR)... cũng góp phần khiến thị trường trở nên sôi động.

Năm 2022, Doruco cũng đã đầu tư góp vốn vào Công ty CP khu Công nghiệp Bắc Đồng Phú tăng vốn điều lệ theo hình thức mua cổ phiếu phát hành thêm để đầu tư phát triển Khu Công nghiệp Bắc Đồng Phú và Nam Đồng Phú giai đoạn II, thống nhất mua 5,1 triệu cổ phiếu với giá trị là 102 tỷ đồng.

Thị trường hứa hẹn sôi động trở lại

Ngoài những cái tên ghi dấu trên bản đồ KCN như IDICO, Tân Tạo, Sonadezi, những gương mặt mới đang muốn mở rộng kinh doanh sang phân khúc này như Him Lam, Tôn Đông Á, Đồng Phú,... khiến thị trường trở nên hấp dẫn và đa dạng về nguồn cung.

"Ở phía Nam, TP.HCM tiếp tục dẫn đầu cả nước về giá thuê (214 – 300 USD/m2/kỳ hạn) và tỷ lệ lấp đầy (95%). Thành phố đã xóa quy hoạch ba KCN chậm triển khai và bổ sung quy hoạch hai KCN mới với tổng diện tích 668 ha. Thành phố cũng kỳ vọng có thêm nguồn cung khu công nghiệp, khu công nghệ cao quy mô lớn trong thời gian tới khi vừa được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp dưới 500 ha sang đất công nghiệp.

Với nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng nhưng quỹ đất tại TP.HCM lại ngày càng khan hiếm, do đó nhiều doanh nghiệp có xu hướng tìm đất thuê ở các tỉnh vệ tinh khác như Bình Dương, Long An và Đồng Nai", ông Vũ Minh Chí, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp, Colliers (Việt Nam) nhận định.

Theo ông Chí, tổng cầu trên thế giới suy yếu làm giảm giá trị xuất nhập khẩu Việt Nam, dẫn đến hoạt động đầu tư và mở rộng sản xuất công nghiệp có phần chậm lại. Tuy nhiên, sự sụt giảm trong ngắn hạn không ảnh hưởng đáng kể đến hiệu suất đầu tư xây dựng và cho thuê của các KCN trong quý II/2023.

"Việc thiết lập địa điểm sản xuất tại một quốc gia đòi hỏi kế hoạch dài hạn. Những biến động trên thị trường khu vực và toàn cầu, dù không thể tránh khỏi, đang thúc đẩy các nhà sản xuất tiếp tục triển khai kế hoạch đa dạng hóa chuỗi cung ứng để vừa giảm thiểu rủi ro gián đoạn, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo", ông Chí cho biết và nhận định, để đón đầu làn sóng này và trở thành trung tâm hậu cần của khu vực, Việt Nam cần cải thiện tính liên kết vùng hơn nữa để thu hút thêm các nhà đầu tư nước ngoài, ngoài các nhà đầu tư truyền thống như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan và Singapore.

Còn theo chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường KCN sẽ không có nguồn cung mới nào được ghi nhận trong nửa cuối năm 2023, nhưng năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

"Nguồn cung đất công nghiệp trong tương lai sẽ tăng đáng kể, ước tính 2026 sẽ có thêm 5.254 ha, sau khi chính quyền các địa phương hoàn tất việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh", đại diện Cushman & Wakefield cho biết.

Trong khi đó, nhận định về tiềm năng phát triển phân khúc bất động sản khu công nghiệp tại hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" mới đây, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2023 có thêm nhiều dự án đầu tư KCN được chấp thuận. Xuất hiện đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, Đồng Nai... Giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng nhẹ khoảng 3% so với cuối năm 2022.

"Dự báo trong giai đoạn 2023-2025 sẽ phát triển, nhất là khu công nghiệp quy mô lớn, chất lượng cao như mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đô thị dịch vụ sẽ là những xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản khu công nghiệp, góp phần nâng cao tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn.

Tuy nhiên cần đầu tư hạ tầng bên ngoài kết nối đồng bộ với bên trong khu công nghiệp. Hoàn thiện pháp lý, quy hoạch đồng bộ và đẩy nhanh giải phóng mặt bằng", ông Khôi phân tích.