Nhà đầu tư bất động sản đang bế tắc về dòng tiền

Giữa năm 2020, vợ chồng chị Tuyết mua 2 lô đất nền thổ cư tại P.Long Phước, TP.Thủ Đức, Tp.HCM với giá 4,8 tỉ đồng, tương đương 2,4 tỉ đồng/nền. Trong đó chị dùng đòn bẩy 1,5 tỉ đồng. Đến đầu năm 2022, hai nền đất tăng theo giá thị trường lên 2.8 tỉ đồng mỗi nền. Chị khấp khởi mừng vì mức chênh đã đạt gần 1 tỉ đồng sau hơn một năm đầu tư. Vợ chồng chị ý định sẽ chờ thêm khoảng 1 năm nữa để đạt mức chênh cao hơn rồi chuyển nhượng.

Thế nhưng, đến cuối năm 2022 đến nay, hai nền đất của chị rớt giá, xuống mức 2,1-2,2 tỉ đồng/nền. Đây là mức mà chị so sánh với các nền cùng vị trí đang rao bán ra thị trường. Như vậy, so với giá mua vào từ năm 2020 hiện hai nền đất của chị dưới giá vốn. Chị Tuyết cũng cho biết, dù giảm giá nhưng đất không có thanh khoản. Tỏ ra lo lắng vì khoản đầu tư và lãi ngân hàng trên đầu, chị Tuyết kì vọng thị trường sẽ phục hồi, giá bất động sản sẽ tăng trở lại.

Cùng tình cảnh, anh Minh (quận 12) mua nền đất gần 60m2 tại Q.9 từ cuối năm 2021 với giá 2,3 tỉ đồng/nền. Đây cũng là thời điểm giá đất đang hạ nhiệt sau khoảng thời gian Covid-19. Tuy vậy, anh không ngờ rằng đến hiện tại, giá mảnh đất không bằng giá anh mua vào. Sau khoảng thời gian tăng lên 2,6 tỉ đồng/nền, anh Minh cố giữ tài sản mong chốt lời cao hơn thì hiện tại đã giảm xuống 1,9 tỉ đồng/nền. Dù không vay ngân hàng mua đất nhưng nhìn mảnh đất đầu tư rớt giá mạnh khiến anh khá buồn.

Giai đoạn 2019-2022 là thời điểm giá đất nền các khu vực tại Tp.HCM đã tăng giá mạnh sau nhiều đợt sốt đất. Mức giá phổ biến từ 45-80 triệu đồng/m2 tại khu vực quận 9 (tuỳ nền, vị trí); từ 30-55 triệu đồng/m2 tại Bình Chánh, Nhà Bè (tuỳ nền, vị trí)… sau khi trải qua các tác động chính sách, tâm lý thị trường, đất nền các khu vực lao dốc cả về giá lẫn sức mua. Nhiều người có tiền vẫn mang tâm lý chờ đợi khiến thị trường chưa thực sự khởi sắc về giao dịch gần một năm qua.

Trong thời điểm giá đất lao dốc, nhiều nhà đầu tư thực sự lộ rõ sự bế tắc về dòng tiền, khi dùng đòn bẩy tài chính.

Trước đó, nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng “ôm” đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi, chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Mặt khác, lâu nay, đất một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị “thổi” lên quá cao so với giá trị thực. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng, đặc biệt ở những điểm sốt nóng trước đây.

Mặc dù hiện tại phân khúc đất nền gặp khó khăn nhưng đây vẫn là loại hình đầu tư được ưa chuộng. Đây là tài sản đầu tư gắn với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người dân. Mặt khác, nhiều dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư sẽ kích thích thị trường đất nền phát triển.

Là phân khúc đa dạng về giỏ hàng, về giá bán và cả đối tượng đầu tư, giỏ hàng đất nền rất phong phú từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp hay đất nuôi trồng thuỷ sản đến đất thổ cư, đều có thể mang ra để chào bán và giao dịch với đa dạng mức giá từ vài trăm triệu cho đến nhiều tỷ đồng. Điều này cho thấy, thị trường đất nền rất dễ tham gia, song đều có hai mặt. Khi thị trường tốt thì đầu vào rất đông, thanh khoản tốt, nhưng khi thị trường trầm lắng thì mọi thứ đều chậm lại.