Gỡ khó cho dự án bất động sản: Cần quyết liệt, khẩn trương

Trao đổi với PV Tiền Phong, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, với những khó khăn chồng chất của thị trường BĐS hiện nay, việc thành lập tổ công tác đặc biệt của Chính phủ để tháo gỡ là quyết liệt và kịp thời. Quyết định được ban hành ngay sau cuộc họp của Thủ tướng với các doanh nghiệp BĐS ngày 8/11.

Theo thống kê, 9 tháng đầu năm 2022 nguồn cung của thị trường đã sụt giảm rõ rệt, chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường giao dịch, tương đương khoảng 20% lượng sản phẩm của năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất so với từ năm 2015 cho đến nay. “Các cơ cấu sản phẩm của BĐS cũng đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực, tồn kho trên thị trường chủ yếu là BĐS cao cấp. Giá BĐS cao, không phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Áp lực tăng giá hàng hóa đầu vào của doanh nghiệp BĐS rất mạnh từ vật liệu xây dựng, máy móc, nhân công, chi phí vốn…”, ông Đính nói.

Theo vị chuyên gia, vướng mắc về pháp lý chiếm tới 70% khó khăn mà doanh nghiệp triển khai các dự án BĐS gặp phải. Nguyên do là một số quy định pháp luật không đồng bộ, việc gỡ vướng mắc này cần chờ đợi Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) được thông qua, đồng thời một số luật liên quan cũng được bổ sung, hoàn thiện.

Điểm đáng mừng là trong quyết định thành lập Tổ công tác hỗ trợ của Thủ tướng Chính phủ đã nêu đích danh việc hỗ trợ các dự án BĐS và chủ trương xuyên suốt này phần nào đã giải tỏa được những lo lắng trên thị trường. Việc cho phép doanh nghiệp, chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất là giải pháp đã được doanh nghiệp đề xuất và hy vọng tới đây sẽ được Tổ công tác quyết liệt tháo gỡ. Sau đó Nghị định 100 và Nghị định 49 chắc chắn sẽ được sửa đổi để tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội.

“Ngoài việc nghiên cứu hoàn thiện và đồng bộ về mặt pháp luật, chúng tôi tin tưởng tổ công tác sẽ hóa giải tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý đang tồn tại trong một số cán bộ công chức, dẫn đến sự đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, quyết định số phận của dự án”, ông Đính nêu.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu khiến các doanh nghiệp gặp khó về nguồn vốn. Tình trạng chủ đầu tư đói vốn, khó tiếp cận các kênh tín dụng phổ biến. Thanh khoản yếu dẫn đến sụt giảm doanh thu rất mạnh, không ít doanh nghiệp BĐS buộc phải dừng dự án đang triển khai, “thắt lưng buộc bụng” bằng cách sa thải lao động, giảm giá...

Do đó, thị trường BĐS đang cần chính sách tín dụng đặc biệt, nhất là các dự án cấp thiết cho xã hội, dự án để khuyến khích nguồn hàng phù hợp với nhu cầu chung của đại chúng như nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết thêm, trong quyết định thành lập tổ công tác nêu rõ, tổ công tác sẽ được: Yêu cầu các bộ ngành, địa phương, doanh nghiệp liên quan báo cáo, cung cấp thông tin, hồ sơ, tài liệu về dự án BĐS đang triển khai nhưng có khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, kiến nghị giải pháp giải quyết; Được mời lãnh đạo các cơ quan Trung ương, địa phương có liên quan hoặc các tổ chức, chuyên gia phối hợp, tham vấn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Ngoài ra, Thủ tướng cũng yêu cầu Tổ công tác chịu trách nhiệm trong thực hiện các nhiệm vụ, làm việc theo chế độ tập thể, đề cao trách nhiệm của người đứng đầu.

“Có thể nói Tổ công tác được trao quyền hạn rất lớn và chủ động, giúp giải quyết linh hoạt những tồn đọng mà không cần chờ thông qua Luật Đất đai hay các luật liên quan, thậm chí là nghị định hướng dẫn”, ông Đính nói.

Cần giải pháp tháo gỡ căn cơ

Ở góc nhìn khác, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: Tổ công tác của Thủ tướng chỉ thúc đẩy niềm tin cho thị trường, để khôi phục thị trường BĐS cần giải pháp căn cơ, lâu dài. Trong đó, mấu chốt là sửa đổi Luật Đất đai. Ở đây phải sửa cho đúng chứ nếu sửa sai thì sẽ càng làm thị trường BĐS thêm khó khăn.

Hiện nay, thanh khoản của thị trường BĐS chính là thị trường đầu cơ. Thanh khoản BĐS giảm cũng khiến tình trạng đầu cơ BĐS hạn chế. Ông Võ nhận định: “Người dân đi mua nhà để ở rất khó khăn khi giá cao chót vót như vậy. Còn nếu chúng ta muốn tăng thanh khoản lên nghĩa là chúng ta ủng hộ đầu cơ. Cần tạo ra thị trường BĐS lành mạnh, ổn định, phù hợp với người lao động chứ không phải để mức giá cao ngất ngưởng như hiện nay”.

Bên cạnh đó, nhiều vụ việc liên quan phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS khiến niềm tin của người dân không còn. Người dân đa số muốn cầm tiền về, không muốn gửi ngân hàng cũng không mua trái phiếu.

Đồng tình, chuyên gia kinh tế Nguyễn Văn Phương cho biết thêm, niềm tin của thị trường đã sụt giảm khiến dòng tiền ở thế phòng thủ không còn đổ vào thị trường BĐS. Tình hình hiện nay có một số điểm tương đồng giai đoạn 2011-2012. Đó là lãi suất cao, doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, thị trường trầm lắng, ở đây là thị trường thứ cấp, mua đi bán lại, đã gặp khó từ cuối năm ngoái. Điểm khác là hiện Chính phủ kiểm soát lạm phát tốt hơn giai đoạn trước đây.