Bất động sản trở về giá trị thực

Bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

- Theo bà, trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao?

Thực tế là hơn hai năm qua, giá nhà có xu hướng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung chào bán giai đoạn này tập trung vào loại hình cao cấp, hạng sang, kéo giá bán trung bình toàn thị trường tăng lên. Có thể nói, giá nhà đã vượt quá thu nhập trung bình của đại bộ phận người dân.

Ở mảng bất động sản thương mại, vướng mắc về pháp lý cũng khiến không có nguồn cung dự án mới được hoàn thiện, các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam, hay các doanh nghiệp muốn mở rộng, cải thiện không gian văn phòng cũng không có nguồn cung.

Trong khi đó, về bản chất bất động sản là ngành đặc thù, sử dụng thâm dụng vốn cao. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực này đòi hỏi một nguồn vốn tốt, song không thể tránh khỏi việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ lực, sở hữu lượng quỹ đất lớn đang đi vào giai đoạn nguồn vốn ở dưới mức có thể sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bản thân các nhà đầu tư có vấn đề và ảnh hưởng đến cả người mua và cả thị trường, do đó thị trường bất động sản trong thời gian tới có thể gói gọn trong 2 từ "thận trọng".

Không những vậy, thị trường có thể sẽ đi vào giai đoạn đoạn trầm lắng trong ngắn hạn bởi các liên quan tới giải quyết quỹ đất, các chính sách đưa ra sắp tới về GPMB, hay xác định giá đất sẽ khiến không ai biết nên dùng luật nào trong thời điểm hiện tại. Với các phân khúc vượt quá giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh trở về với giá trị thực của nó.

- Các doanh nghiệp bất động sản cần làm gì trong thời điểm này thưa bà?

Thực tế ngoài việc điều tiết kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án cơ sở hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa, chú trọng vào nhà ở xã hội.

Sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành bong bóng trên diện rộng trong thời gian sốt nóng vừa qua và là niềm hy vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn. Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc, khi thị trường trở nên minh bạch hơn.

Doanh nghiệp bất động sản nên cẩn trọng đầu tư trong năm 2023

Song, sang năm 2023 được dự báo là một năm chúng ta nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu, chúng ta không nên quá lạc quan mặc dù tăng trưởng. Từ bức tranh 9 tháng đầu năm với diễn biến kinh tế toàn cầu thì mình nên có một chút cẩn trọng ở tất cả góc nhìn, tất cả dự báo.

Các doanh nghiệp bất động sản, các chủ đầu tư trong nước cần tiếp tục cải thiện năng lực phát triển sản phẩm. Doanh nghiệp trong nước có lợi thế am hiểu người mua trong nước nhưng bất lợi vì họ chưa từng phát triển nhiều sản phẩm trước đây, họ chỉ phát triển sản phẩm vừa và đủ.

Thị trường sắp tới sẽ tập trung vào sản phẩm cho người dùng ở thực, đòi hỏi các góc nhìn xa hơn chứ không chỉ là bán một căn nhà. Các chủ đầu tư dành được khách hàng bằng cách nhìn xa hơn, cần đảm bảo pháp lý về lâu dài cho sản phẩm.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần chọn đối tác chiến lược trong góc nhìn dài hạn. Bất động sản chủ đầu tư phải đi những chặng đường dài, trên chặng đường đó sẽ có nhiều biến đổi, thay đổi về vĩ mô, chính sách, nếu dùng vốn vay trung hạn, ngắn hạ thì sẽ mệt mỏi. Góc nhìn dài hạn là làm việc với các đối tác dài hạn hơn.

- Qua thời gian này, liệu đâu là phân khúc bất động sản giữ được nhiệt, thưa bà?

Trong năm 2023, dự kiến bất động sản công nghiệp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá bán hợp lý sẽ vẫn giữ được thanh khoản. Sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường và điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà, từ đó, giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn.

- Vâng! Xin cảm ơn bà.